전세(월세) 이사할 때, 조심(주의) 해야 할 점, 알아야 할 것

전세 이사 시 조심 해야 할 점 알아야 할 것

자신이 집을 구매하던, 아니던 기본적으로 이사를 한다는 것은 매우 힘들고 신경 쓰이는 일입니다. 문제는 자신의 집이 아니라 세를 사는 경우라면, 2년 혹은 4년 주기로 계속 이사를 해야 하는 부담을 가지고 있는데요. 이게 정신적으로나 육체적으로나 금전적으로나 여간 손해 보는 일이 아닐 수 없습니다.

 

특히나, 집주인과 문제가 생길 경우, 무척이나 상황이 어려운 일이 되는 경우가 많은데요.

이럴 때를 대비하거나, 또는 문제가 생겼을 경우, 알아두면 좋은 것들 몇 가지를 정리해 보겠습니다.

 

 

■ 전세를 빠질 때

 

-. 통화녹음 앱을 깔아두자

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일반적으로 집을 빼는 일자, 즉, 보증금을 돌려받는 날짜를 구두로 약속하는 경우가 많습니다. 하지만, 그냥 구두로 약속을 할 경우, 집주인이 이를 이행하지 않아 곤란한 경우가 생길 수도 있습니다. 스마트폰에 녹음기능이 있기는 하지만, 녹음하는 것을 잊어버리는 것이 다반사입니다. 안드로이드 스마트폰을 쓰시는 경우, 자동으로 녹음을 해주는 어플이 꽤 있으므로, 가장 녹음이 잘 되는 것으로 골라 깔아두신 후, 가능하면 전화로 약속을 잡으시면, 추후 불상사에 대한 구두약속 증거를 확보해 두실 수 있습니다.

 

-. 계약서상에 명시된 계약기간이 지나 자동으로 연장된 경우에는, 3개월 전에 통보하면 언제든지 계약을 해지할 수 있다

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일반적으로 전세 계약은 2년을 기준으로 합니다. 물론 경우에 따라 1년이나 3년으로 하는 경우도 있지만, 이런 경우 계약서 상에 명시를 하게 되죠. 만약 계약서상에 명시된 기간이 지나도, 상호간 특별한 의견교환이 없으면 자동으로 계약이 연장이 되는 경우가 있습니다. 계약 기간 내에 이사를 나가는 것은 주인이 동의를 해주고, 중계수수료 등을 세입자가 책임을 져야 하지만, 계약 기간이 지나 자동 갱신이 되는 경우에는 3개월 전에만 통보를 하면, 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 중계수수료 또한 주인 측에서 부담하는 것이 맞습니다.

 

-. 내용증명을 사용하자

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만약 위와 같은 경우, 가능하면 스마트폰에 녹음앱을 깔아놓고 전화를 이용하여 통보를 하는 것이 좋습니다. 통보 시에는 알았다고 해 놓고, 막상 해당 날짜에 새로운 세입자를 구하지 못했다고 돈을 내어주지 않는 경우도 간혹 발생하기 때문입니다. 만약 주인이 매우 악질적인 경우에는, 계약해지에 대한 통보를 내용증명을 통해 해 두시는 것이 가장 확실한 방법입니다. (물론, 그 전에 전화를 해서 내용증명을 보내겠다고 하는 것이 도리겠죠?)

내용증명이란 무엇이며 효력 보내는 방법 알아보자 ☜ 포스트참조

 

-. 보증금을 받기 전에는 절대 짐을 다 빼서는 안 된다

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혹시나 이사를 위해 짐을 다 뺀 상태에서, 또는 이미 이사를 완료한 상태에서, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 참 난감합니다. 또한 이미 이사를 한 경우에는 동사무소에 했던, '확정일자'의 효력이 없어집니다. 반드시 중요한 짐의 일부는 집안에 남겨둔 상태에서, 보증금 반환이 완료된 시점에 짐을 빼는 것이 안전합니다.

 

-. 항상 집을 보여줄 필요는 없다

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집을 내놓은 경우, 새로이 세입자를 구하기 위해 집을 보러 오는 경우가 있습니다. 물론 빨리 많이 보여주어 집이 쉽게 나가면 좋겠습니다만, 보증금을 너무 높이 잡는다던가 하여 집이 잘 나가지 않는 경우, 심각한 사생활 침해를 당할 수 있습니다.

가능하면 모든 사람에게 보여주는 것이 집이 빨리 나갈 수 있는 것은 사실이나, 사생활이 침해되는 수준이라면, 일정 시간 때를 피해서 집을 보여줄 수 있습니다.

 

-. 주인이 보증금을 반환하지 않는 경우 대책

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계약 해지에 대한 명확한 의사를 전달 했음에도 주인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. (새로운 세입자를 구하지 못하는 경우, 이렇게 나오는 경우가 많습니다.) 이런 경우에는....

1. 임차권 등기 설정을 한다.

임차권 등기 설정은, 계약기간이 만료한 후, 주인에게서 보증금을 돌려받지 못한 경우, 이에 대한 대항력을 갖도록 해주는 제도입니다. 즉, 보증금 만큼의 집에 대한 권리를 1차적으로 부여 받는 것입니다. 임차권 등기 설정을 완료하면, 이사를 하거나 주소지를 이전해도 여전히 권리를 유지할 수 있게 됩니다.

2. 집주인에게 전세금 반환 요청을 내용증명으로 보낸다.

이는 아직 보증금을 반환 받지 못했으며, 이를 돌려받기 위한 노력을 증거로서 남겨두는 것입니다.

3. 민사조정 신청을 한다.

관할 법원에 가서 민사조정 신청을 하면, 법원에서 판사에 의해 단 한번의 조정 심의를 거쳐, 절충안을 결정하게 됩니다. (전세금 미반환의 경우, 그 선후가 명확하므로 세입자에게 불리한 결정은 거의 없음). 결정문을 받은 후 2주 내에 이의를 신청하지 않으면, 결정문은 소송의 판결문과 동일한 효력을 가지게 됩니다.

4. 전세금 반환 청구 소송을 한다.

만약 3번의 절차에서 집주인이 이의를 신청하거나, 혹시나 세입자에게 불리한 결정을 받아 본인이 이의신청을 하게 되면, 전세금 반환 청구 소송을 할 수 밖에 없게 됩니다. 상세한 내용은 인터넷에서 쉽게 찾으실 수 있습니다.

■ 전세를 들어갈 때

 

-. 등기부등본을 반드시 확인한다.

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보증금이 적은 월세의 경우에는 아주 특이한 경우가 아니라면, 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 별로 없습니다. 하지만, 보증금 액수가 크거나 전세의 경우에는, 들어가는 집이 담보에 걸려있는 지 확인해야 합니다. 물론 부동산 중계업소를 통할 경우 중계업자 측에서 확인을 하긴 하지만, 요즘 중계업소 자체가 사기인 경우도 종종 있기 때문에 직접 확인해 보시는 것이 좋습니다.

대한민국 법원 인터넷 등기소 ☜ 에 들어가시면 본인 명의가 아닌 부동산에 대해서도 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 부동산 소유주의 이름과 주민번호 등을 확인 후 계약에 임하시기 바랍니다.

 

-. 계약 시 반드시 법률상 소유주와 함께 한다

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부동산 중계인이 대리로 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 이 경우 신분증과 본인의 일치여부를 확인할 수 없기 때문에, 이후 문제가 발생한 소지가 존재합니다.

반드시 소유주 당사자와 함께 한 자리에서 신분증 등을 확인 후, 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

 

-. 상황에 따라 전세권설정을 받도록 한다.

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물론, 동사무소에 전세 계약서를 들고 가서 하는 확정일자도 전세권 설정과 동일한 효력을 발휘합니다. (계약 후, 집을 담보로 잡히는 경우에도 전세권설정이나 확정일자를 받아 놓은 경우, 보증금을 돌려받을 수 있는 1순위를 가지게 됩니다.) 또한 확정일자를 받는 것이 전세권 설정에 비해 비용이 적게 들어갑니다.

다만, 이 경우는 전세 계약자가 실제로 해당 부동산에 거주를 해야 하며, 주소지도 해당 부동산으로 이전을 해야 합니다. 전세권 설정의 경우는 실거주나 주소이전과 상관없이, 임대차계약 자체만으로도 1순위를 가지게 됩니다.

만약 자신이 직접 살지 않거나, 계약 기간 내에 주소지를 옮기게 될 가능성이 있는 경우에는 반드시 전세권설정을 받아 두셔야 합니다.

  

이상, 전세 이사와 관련되어 세입자 입장에서 조심해야 하는 것과 알아두어야 할 점을 정리해 보았습니다. 서로 조금씩 양보를 하여, 법률적인 대응까지는 가지 않는 것이 최선이겠습니다만, 혹시나 문제가 발생할 경우 손해를 보는 쪽은 세입자가 될 가능성이 매우 높으므로, 미리 정보를 알아두시고, 적절한 대응을 하시는 것이 손해를 덜 볼 수 있는 방법이라 하겠습니다.

 

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